A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reconheceu, no julgamento do Recurso Especial nº 2.219.808/GO, por unanimidade, que o adquirente de uma unidade imobiliária tem legitimidade para ajuizar, sozinho, ação de obrigação de fazer destinada a compelir a construtora a concluir as obras de infraestrutura nas áreas comuns do empreendimento.
No caso analisado, o comprador de um lote acionou a construtora responsável pelo loteamento diante do atraso na entrega dessas obras. A empresa, em sua defesa, sustentou que o direito em discussão teria natureza transindividual e indivisível, devendo ser tutelado apenas de forma coletiva, e pediu a extinção do processo por suposta ausência de legitimidade do autor.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, reconheceu que a obra em área comum configura direito coletivo em sentido estrito, por afetar igualmente todos os proprietários. No entanto, destacou que isso não impede o particular de buscar individualmente a tutela jurisdicional, já que o descumprimento também atinge diretamente sua esfera pessoal, repercutindo no valor de sua unidade e no exercício do direito de propriedade.
A decisão apoiou-se na lógica do Código de Defesa do Consumidor, segundo a qual a tutela coletiva não exclui a possibilidade de o consumidor ingressar individualmente em juízo. A relatora lembrou ainda que o fornecedor está obrigado a entregar aquilo que prometeu, sendo assegurado ao consumidor o direito de exigir o cumprimento da obrigação — dever que, no caso, estava expressamente previsto no contrato de compra e venda.
Considerações do DMC
Para os sócios Analice Castor de Mattos e Rodrigo Castor de Mattos, sob a ótica do Direito do Consumidor, o julgado reafirma a lógica protetiva do microssistema consumerista e amplia o acesso à Justiça. O ponto central é a compreensão de que a natureza coletiva de um direito não suprime a sua dimensão individual: na forma do artigo 104 do CDC, as tutelas coletiva e individual convivem de modo harmônico, sem que o consumidor lesado seja obrigado a aguardar uma ação coletiva para defender o próprio prejuízo.
A decisão também é relevante por enquadrar a ausência de infraestrutura como vício de qualidade ou entrega incompleta do objeto do contrato, conectando a obrigação ao núcleo do negócio de consumo, e por aplicar o princípio da vinculação da oferta (artigos 30 e 35 do CDC): o que foi anunciado e contratado integra o vínculo obrigacional e pode ser exigido em seu cumprimento forçado.
Por outro lado, a exclusão da obrigação relativa à rede de esgoto — por falta de previsão contratual e no ato de aprovação do loteamento — demonstra que a vinculação da oferta opera dentro dos limites do que efetivamente foi pactuado. O precedente, portanto, oferece fundamento coerente a quem adquire imóvel em empreendimentos e loteamentos, ao mesmo tempo em que reforça a importância de ancorar qualquer pretensão naquilo que está expressamente previsto no contrato e na regulamentação do empreendimento, que no caso analisado, ficou restrita a obras de pavimentação, calcadas e meio-fio.
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