I. Síntese da decisão
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que a descrição do imóvel no edital de leilão extrajudicial, decorrente de contrato de alienação fiduciária, não precisa ser coincidir com a descrição constante no contrato de propriedade fiduciária.
O Tribunal firmou o entendimento de que o contrato e o edital são atos distintos e autônomos, devendo cada um refletir a realidade do bem no momento de sua formalização.
II. Fundamentação jurídica
- O edital de leilão deve conter informações suficientes para a correta avaliação do bem pelo público interessado, de modo a garantir a efetividade da execução e observância do princípio da menor onerosidade ao devedor.
- Quando houver valorização do imóvel — por exemplo, em razão de construção ou benfeitoria —, a descrição no edital deverá acompanhar a situação fática atual, sob pena de implicar arrematação por preço vil, violando o direito do devedor e afetando a lisura do processo.
- Nas palavras da Min. Relatora “ (…) 10. Consoante o entendimento desta Turma “o propósito do leilão para alienação de bens do devedor é auferir o maior preço para satisfação dos créditos, respeitando o princípio da menor onerosidade do devedor e a desejável efetividade para o credor” (REsp 1.909.299/PR, Terceira Turma, DJe 14/3/2023).11. Dessa forma, na descrição do edital de leilão além de suas características, “sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros” (inciso I, art. 886 do CPC), “deve o edital conter quaisquer outras informações que sejam consideradas relevantes sobre o bem a ser leiloado e as condições para a arrematação”, (GAJARDONI, Fernando da F.; DELLORE, Luiz; André Vasconcelos Roque; e outros. Comentários ao Código de Processo Civil. 5. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022. E-book. pág. 1317). (…)”
III. Caso concreto
No caso julgado, o devedor alegou que o contrato de alienação fiduciária qualificava o bem como “terreno”, embora já existisse construção em andamento no momento da assinatura; o edital de leilão manteve a designação de “terreno”.
O Tribunal de origem (TJ PB) entendeu que não cabia incluir a construção no edital porque não estava averbada no registro imobiliário.
Contudo, o STJ, verificou que a descrição deficiente no edital causou prejuízo ao devedor. O imóvel foi arrematado por apenas 23% do valor da avaliação, em função da errônea indicação de “terreno” e não da edificação existente.
Dessa forma, o STJ declarou-se a nulidade da arrematação e determinou-se novo leilão com descrição adequada do imóvel.
IV. Efeitos práticos e orientações
V. Conclusão
Para o escritório Delivar de Mattos & Castor (DMC), a decisão reafirma que, no âmbito da alienação fiduciária, a descrição do bem no edital de leilão tem natureza autônoma em relação ao contrato de propriedade fiduciária e deve traduzir a realidade do imóvel no momento da alienação.
Os sócios Rodrigo Castor de Mattos e Analice Castor de Mattos acentuam que a inobservância desse dever pode acarretar a nulidade da arrematação por ser considerada como preço vil ou causar onerosidade excessiva ao devedor, como escorreitamente ficou consignado pelo STJ, de modo que, assessoria jurídica especializada em casos de leilão de imóvel é altamente recomendável.
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Fontes:
Órgão: Superior Tribunal de Justiça – 3ª Turma
Julgado em: 09/09/2025 / Processo: REsp 2167979-PB ((2024/0332073-4)
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